建物住戸棟

鎌倉ＧＨにエレベーターの設置ができないのか
５階建て中階段方式の住戸である	１０戸に一台の設置となる	階段が各階の中間階にあり、半階段（７段）　降りて乗り降りする。	３階以下の健常な人は、利用しない。又、５階の人もそ　うだろう。　利用されるのは重い荷物がある時に限られるだろう。　昇降時間も含めて利用が限られてくる。
エレベーターの設置基準	中階段方式の建物であっても四周を防火壁で囲わなければならない他団地設置例	鎌倉ＧＨのこの環境の中で、階段踊り場の前方を塞ぐ大きな塔は、環境を破壊するに等しい。	２０年から２５年で機器類の更新が必要であり、利用する人、及び利用価値に対し、１・2階の居住者も含めた、毎月の維持管理費、更新費を負担することになる。
昇降について	初めて、４階、５階まで昇ると、息が切れて階段の上り下りは大変だと感ずる。	３カ月もすると体が慣れて、息は切れない。　住民で誰もその様な人は居ない。	・病気などの場合、足が不自由な時は、矢張り苦労する　時間を掛けて、登り降りしている。・高齢になっても階段の上り下りをするため、筋肉の衰えを防ぎ健康な人が多い（ＴＶも、その効果を放映している）、一週間に３回以上の市のゴミ収集日のゴミ出しの上り下り。・鎌倉ＧＨは全体に坂道が多いので、散歩と健康管理には平坦地より効果がある。
住み替えによる	上階への登り降りの不自由の人は、下の階への住み替えできる、システム	鎌倉ＧＨは、住み替えに対する、取組は無い	団地内の、住み替え組織を作るグループのできることが望まれる。

１９７８年の第1回大修繕と長期修繕計画からの鎌倉ＧＨ固有の維持管理履歴に基づく計画と次の時代を見据えた計画
長期修繕計画　２５年から３０年計画	維持管理項目を長期計画に組むことにより、何時までも建物を健全な状態に保つことができる	コンクリート構造体の定期的な点検計画と補修		劣化部、亀裂、破損部の適切な補修	住民の合意が得られる
		屋根防水層の定期的な点検と適切な時期の改修		定期的点検と部分補修、適切な時期の保護塗装
		外壁塗装の定期的な点検計画と、長期計画に基に適切な時期を判断による塗替えにより、コンクリート構造体の保護をする。外壁塗装材は、進化しており性能、耐用年数も良くなり、構造体の保護期間も延びて来ている。		外壁塗装塗替え時の、コンクリート状況の徹底した　点検とコンクリート欠損部分の補修
		外壁塗装時の、壁式ＰＣ構造の為の外壁シーリング材の劣化試験又は、シーリングの打ち替え		外壁塗装塗替え工事計画に合わせてシーリング材の劣化試験による打ち替え必要性の適切な判断が必要である。毎回全面打ち替えの必要は無い。鎌倉ＧＨ固有の立地条件、各棟固有の。立地条件により、日照、風雨に晒される条件が異なり、一般的な経年数と劣化度とは異なり、差があり遅い傾向にある。表面塗装材の影響も合わせて大きい
		一階床下排水管の定期的な点検と清掃		配管内のカメラなどの点検配管内の清掃床下配管状況点検
		専有住戸内排水管の定期的な清掃		各戸の排水口から清掃をする
	時代に応じた改善・改良計画、地球環境変化に応じた対応計画	通信・放送・電波・防災・防犯・その他		・情報関係は、日常生活に最も身近な存在で適切な　時期の企画と提案に総て掛っている。・大震災への備え、住民の震災直後の行動を考慮した備え、対策・地球温暖化への対応・変化する犯罪への防犯対応	時代・地球環境変化の一歩先を見た適切な時期の提案により住民合意は得られる。ＧＨの歴史が語っている。
修繕費積立金の適切な設定	長期修繕計画は、総ての住民が安心して長期に亘って鎌倉GHに誇りを持って住み続けるための計画である(参照:長期修繕計画と修繕の歴史)		高経年団地は、幅広い年齢層、家族構成、所得層の人が住み続けている。高齢者で厳しい生活費で暮らしている人、現役世代の幅広い所得層、一人暮らしの高齢者、これが高経年鎌倉GHである。総ての人がこの環境を愛でる人々であり、修繕費積立金と管理費を納め安心して住み続けている。この生活費に占めるエンゲル係数は各戸で非常に幅広い。多様な人々がこれを納め、夢ある長期修繕計画により鎌倉GHに誇りを持って総ての人が住み続けることができる。長期修繕計画と修繕費積立金額を決める時のリーダグルーブは、全住民の声を聞き纏める重要な役割であり、鎌倉GHの未来はこれできまる
鎌倉ＧＨの　建物の維持と改善の歩み（鎌倉ＧＨ住いのしおりより転載）　　りんく

構　造	構造体	階　数	基　礎
構　造	壁式プレキャスト鉄筋コンクリート造	５階建	・強固な(支持地盤は直接基礎・強固な（支持）地盤が４ｍ未満はラップルコンクリート基礎・その他は支持地盤まで、地盤の高低差により４～１５ｍまでの経300のコンクリート杭
共用部給水管・排水管・ガス管	共用部給水管・排水管	硬質塩化ビニル管	2014年劣化材料試験結果、引張強度、偏平試験、滲出性においてＪＩＳ規格以内であることが証明されている。2018年高架水槽給水方式から県水直結給水方式に移管した時、棟内外全共用給水管を更新をする。 2017年1階の共用床下排水管を更新する。
共用部給水管・排水管・ガス管	共用部ガス管	住棟内ＰＳ内　縦管は白ガス管	一階床下のＰＳまでの各棟引き込み管は被覆鋼管に更新済みで　ある
専有住戸（新築時材料仕様）各戸のリフォームにより異なる	給水管・排水管	硬質塩化ビニル管	排水管　ＶＰ　　　給水管　ＨＩＶＰ
	ガス管	白ガス管	室内白ガス管経20ｍｍ（２０Ａ）　　サービスバルコニー室外　白ガス管２５ｍｍ（２５Ａ）
	給湯管	裸銅管	リフォーム時更新必須う項目（リフォーム基準）

建物は何年まで持つのか	建物構造体については、定期的な点検、適切な補修などの維持管理を続けることにより築５０年、７０年、１００年と日本の鉄筋コンクリート造住宅の歴史を作りながら歩むことになるだろう。屋根材、外壁材、給排水管設備などは適切な管理又は更新により、何年も健全な状態を保てる。適切時期に最良の建材の使用の使用、設備配管類は、長期に亘る部分更新計画などにより、多額の無駄な一時費用を避けながら快適な住まいの維持でき.る。適切な時期とは、経年数を見て材料の劣化試験を行い、更新時期を経年数から団地の劣化進捗状況を見て設定することである
住めなくなるとはどの様なことか	①建物の構造体が地震などによる損壊以外では、コンクリートの維持管理が悪く、コンクリートが中性化して、鉄筋がさび、コンクリートの欠け、破損などの損傷が進んでいる。気付いた時は補修が間に合わない、出来ない状態。この状態は一般には人の住まなくなった放置建物に当たる
	②屋根や壁からの漏水が激しく住めなくなる時。屋根、外壁材は、計画的な更新や塗替えするので漏水などは起きない。
	③給水管、排水管からの漏水が多くて住めない。給水管・排水管は、鎌倉ＧＨの共有部分は、漏水箇所の修理又は更新は容易なので、この部分からは起きない。
	④時代に応じた、専有面積の広さを満たさず、住みたいと望む人が少ない場合　　鎌倉ＧＨは、過去の1ＤＫ、2ＤＫほど狭くないので、面積的な問題は今はまだ少ない ⑤共用の設備配管類も適切な位置にあり、リフォーム時の大きな障害となっていない ⑥ガス給湯器も、大きいものの取付けが必要な場合は、サービスバルコニーの既存排気筒を利用することが出来るので不便は起きない。 ⑦壁式構造であるため、構造壁による間仕切り変更ができない制約がある。しかし、全室外部に面する窓があり、これ以上の利点がある。 ⑧通信、電波などの受信、送信設備は、時代に応じた更新をしており、時代に応じた適切な対応に掛っている。
住む人が少なくなる時（過疎化団地）	鎌倉ＧＨの団地に住む人が少なくなった時は、（ここに住み日常生活する人が減った時）、前述の要因の他、社会的な要因により、団地としての居住環境が喪失された時と思われる。

住棟の高経年化が進んでも、高級住宅団地であり続けるには、時代に応じた周辺環境との融和を図る外構の　　　改善、改良ができる鎌倉ＧＨである
築５０年から７０年以内に欲しい長期修繕計画項目（高経年マンションの資産の分かれ目）	共用部分で時代に応じた改善改良したい外構、周囲の山や緑と一体化した調和した敷地内の木々と住棟建物住棟を除いて団地全体を、見直すことで、高経年を忘れさせる魅力に生まれ変わる。	１９７２年以前の住宅公団型標準設計の玄関から道路のｱﾌﾟﾛｰﾁの改善	公道から一歩は踏み込めば、私の住いと誇れるアプローチの舗装と両側の植込みなどの見直し改善	住民によるリーダーグループの出現による推進があれば、実現できる。
		建設当時（1972）当時の専用庭のあり方、考え方の見直し	団地全体とし一定の統一性有る美しい専用庭のあり方と、住民全体が愛でる専用庭への見直し
		建設時の敷地全体の外構デザインを、今風のデザインへの改良	古都鎌倉の歴史的風土保存地域と緑地保全地区の立地に相応しい集合住宅の外構デザインへの見直し改善。　山に囲まれた起伏ある敷地、敷地内に山林有り、山道あり、小川有りと、特色ある環境に合わせた、見直し改良。高経年住棟を意識させない、高級感のある住環境への改善・改良に恵まれている。

　素晴らしい環境の団地を愛する居住者が、自分達の住いは自分達で守るとの意識の強さから生まれる、築５０年、７０年、１００年後の夢と実現の積み重ねが耐用年数となる。

　ここに住む区分所有者も、賃貸居住者も、共に専有部分、共用部分を維持管理しているとの意識の強さにある。

　賃貸集合住宅住い意識の、区分所有者、賃貸居住者が増えれば、住む喜びの無い賃貸集合住宅化団地化され、居住耐用年数は短くなる。

　居住者が人それぞれに応じた管理組合、自治会組織に参加し、直接・間接的に、団地を思い語らう場が総てである。この様な団地の組織形態が経年数を超えた団地となり、住んでいる誇りを持って、安心して住み続けられ、そこに耐用年数はない。。

　団地を構成する年代層が変化して組織が改変されても、継続して自ら管理できる体制があれば、団地の魅力の継続と合わせて、資産価値の維持につながる。

■リノベーション・リフォームによる住む喜びが、鎌倉GHの魅力を大きくする

リノベーション（スケルトンリフォーム：専有住戸内の内装他総て撤去したコンクリートの状態）、リフォームは、住む住戸の魅力と満足度を大きく左右する。これに古都鎌倉と鎌倉ＧＨの環境の魅力が加わる。　住民が信頼できるリフォーム基準によるリノベーション、リフォーム工事は、共用部分の長期に亘る維持保全となり安心して住むことができる。
許容される範囲を明確にしたリフォーム基準で、安心してリフォームできる	基準はリフォームする人も、近隣の人も安心できる存在である
給水管・排水管・給湯管・ガス管のリフォーム基準に基づく工事は、漏水事故件数を長期スパンで減らす唯一つ施策である。　時代の進歩により建材や多様な部品により事故件数が改善され、建設当時より建物の総体的品質が上がる。	リフォーム時・漏水事故時の補助金は、準共用としての鎌倉ＧＨ固有のあり方で左記による。	・共用配管・専有配管は明確に区分されている	参考図
ＷＰＣ構造の制約の中で設計の自由性	・壁式構造の制約の中でも、鎌倉ＧＨの壁式構造は、未来を見据えた設計であり、自由性の高い構造体である。　・1972年当時のビル建築・集合住宅の床コンクリート厚さは１２ｃｍが標準である。床はＰＣ造であるため音及び振動に弱点があるが日常生活に問題ない床材の採用又は処理で対応できる。	中階段式壁式構造の良さは、全室外の景色が見える窓付の部屋である。